Paraguay es un actor clave en agronegocios sudamericanos por su combinación de tierras fértiles, clima diverso, costos de explotación relativamente bajos y salida fluvial hacia el océano Atlántico a través de la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores evalúan tres variables críticas de manera integrada: tierra, agua y logística. Cada una condiciona la rentabilidad, el riesgo y la sostenibilidad de proyectos de soja, maíz, ganadería y otros cultivos o actividades agroindustriales.
Valoración del terreno
La valoración de la tierra por parte de inversores considera varios factores técnicos, legales y económicos:
- Calidad del suelo: se realiza un examen físico-químico que incluye textura, profundidad, niveles de materia orgánica, pH y presencia de fósforo y potasio. Las áreas del este, en departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa, suelen contar con perfiles más profundos y mejores rendimientos; en contraste, la región del Chaco presenta suelos menos evolucionados y una marcada variabilidad en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: las pendientes leves facilitan la mecanización, mientras que las zonas propensas a inundación implican riesgos estacionales y mayores gastos en obras de desagüe o en la elevación de la cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: disponer de lotes adyacentes mejora la eficiencia en uso de maquinaria, almacenamiento y operaciones agrícolas; los inversores suelen preferir extensiones de cientos o miles de hectáreas, conforme a su estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: se revisan títulos, cargas, servidumbres y eventuales reclamos de comunidades indígenas o locales. En áreas fronterizas y zonas protegidas existen exigencias particulares; por ello la debida diligencia se vuelve esencial.
- Costos de conversión y mejora: se consideran los desmontes requeridos, la inversión en caminos internos, alambrados, infraestructura de silos y desarrollos para ganadería.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los valores de la tierra muestran gran variación según ubicación y uso; los inversores recurren a rangos locales y a comparaciones regionales para definir sus valoraciones.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua resulta crucial dependiendo de cada región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: la región oriental tiene precipitación anual promedio entre aproximadamente 1.200 y 1.800 mm, favoreciendo cultivos de secano de alto rendimiento. El Gran Chaco registra valores mucho más bajos, típicamente entre 400 y 700 mm, con periodos secos marcados.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos (Paraguay, Paraná, Pilcomayo), arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía brinda aguas superficiales abundantes en tramos navegables; la explotación de aguas subterráneas requiere estudios de niveles freáticos y calidad (salinidad en algunas áreas del Chaco).
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: riego por pivote central y riego localizado se usan para intensificación o para favorecer cultivos en zonas menos lluviosas. La viabilidad depende del costo de energía, disponibilidad de agua y regulación.
- Riesgos hídricos: inundaciones estacionales en valles y déficits durante sequías; la evaluación incluye series históricas de precipitación, modelación climática y análisis de impacto por eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: extracción de agua y obras hidráulicas requieren autorización de entidades nacionales y provinciales; además, la presión social y ambiental condiciona proyectos grandes.
Indicadores que revisan los inversores: precipitación media anual y estacional, variabilidad interanual, nivel freático y salinidad, capacidad de almacenamiento y necesidad de inversión en pozos o obras de captación.
Análisis de la logística
Logística afecta costos unitarios y tiempo al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: es la columna vertebral para exportaciones; permite transportar grandes volúmenes por río hasta el Atlántico. Puerto de embarque, calado y congestión son variables clave.
- Puertos fluviales y corredores: puertos como Puerto Villeta y Puerto Concepción son nodos relevantes; existen proyectos para mejorar infraestructura en Puerto Busch y otros terminales orientados a reducir costos y tiempos.
- Red vial y condiciones estacionales: la calidad de carreteras secundarias puede deteriorarse en época de lluvias, incrementando costos de transporte terrestre y tiempos de traslado hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: disponibilidad de silos, plantas de procesamiento y puertos de embarque influye en la estrategia: venta de granos a tramos o inversión en industrialización local.
- Acceso a mercados regionales: proximidad a Brasil y Argentina facilita exportaciones por camión o transbordo; la logística transfronteriza y costos de cabotaje se analizan detalladamente.
Impacto: la reducción del costo por tonelada en transporte fluvial frente a carretera puede mejorar significativamente márgenes operativos; por ello la distancia al puerto navegable y la calidad del tramo hasta el mismo suelen pesar tanto como la calidad del suelo.
Factores de riesgo ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay atraviesa presiones por el cambio de uso de bosques hacia zonas agrícolas; asegurar la trazabilidad y respetar la normativa forestal se vuelve esencial para ingresar a mercados internacionales y a cadenas de valor de alto nivel.
- Relaciones con comunidades: la construcción de acuerdos con comunidades indígenas y rurales, junto con la generación de empleo local y la adecuada resolución de conflictos, resulta clave para obtener la licencia social que permite operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: las certificaciones de sustentabilidad, que incluyen sistemas de trazabilidad y prácticas agrícolas adecuadas, facilitan el ingreso a compradores que exigen cadena de custodia y compromisos de cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: los proyectos que acreditan prácticas responsables o que aportan captura de carbono pueden optar a financiamiento con condiciones preferenciales o a la emisión de bonos verdes.
Lista práctica y métricas esenciales para un due diligence
- Revisión detallada de los títulos y de los antecedentes inscritos.
- Informe pedológico junto con el mapa actualizado de uso del suelo.
- Registro de precipitaciones históricas y proyecciones climáticas específicas por parcela.
- Evaluación de la disponibilidad y calidad de fuentes de agua, además del plan de riego y la sostenibilidad hídrica.
- Medición de distancia y tiempo hacia el puerto navegable, así como el estado de las rutas en temporadas seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propia y regional expresada en toneladas.
- Cálculo estimado del rendimiento en toneladas por hectárea y análisis de sensibilidad frente al precio del producto.
- Estudio de costos operativos que cubre insumos, logística, mano de obra y consumo energético.
- Evaluación ASG que incluye riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental y posibles tensiones sociales.
- Proyecciones financieras que abarcan flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo y periodo de recuperación.
